郑州市人民政府关于加强城乡规划土地建设管理和投融工作的意见
作者：征收拆迁律师 时间：2015-09-04 23:09:22 来源：刘德宇律师
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为加快推进郑州都市区新型城镇化建设，结合学习外地经验，联系工作实际，按照规划一支笔、土地一个口、两个投融资平台作保障的原则，充分发挥市规划委员会和市土地管理委员会的作用，建立规划统一管理、土地统一收储、用地统一出让、补偿统一标准、收益统一分配、工程统一建设“六统一”的工作机制。
一、充分发挥市规委会的作用，实现规划统一管理
（一）加强规划编制工作
依据郑州都市区空间发展战略规划（“三化”协调空间布局规划）开展规划编制和审批工作。
1.市规划局组织编制郑州都市区总体规划、中心城区〔一主三区，即二七区、金水区、中原区、管城回族区、惠济区、郑东新区、上街区、荥阳市、航空港经济综合实验区（综合保税区）、郑州高新区、经开区、荥阳健康园区、上街职教园区、新郑龙湖区〕、组团的总规和各类专项规划，并与土地利用总体规划、产业布局规划、生态保防规划和经济社会发展等规划相衔接，实现“五规”协调统一。组织编制中心城区（一主三区）各片区控制性详细规划，编制重点区域、重点地段、重要节点的城市设计。以上规划编制完成后，由市规划局组织专家评审和业务审查，报市规委会研究，由市政府批准。都市区中心城区（一主三区）外的县（市），按照现行的规划编制体制和审批体制进行管理。
2.各县（市）区组织编制辖区全域“三化”协调空间布局规划，实现“五规”协调统一。由各县（市）区政府与市城乡规划局共同组织专家评审会，报市规委会研究，由市政府批准。
3.荥阳宜居健康园区、上街宜居职教园区、新郑龙湖区的城市规划设计以及县城纵横交叉的十字景观大道、中心商务区、新城组团起步区的城市设计和控制性详细规划，由荥阳市、上街区、新郑市组织编制，报市规委会办公室审查后，提交市规委会研究，由市政府批准。
4.在各项规划编制过程中，要由涉及县（市）区、管委会和市直相关单位参与，加强信息沟通，提高规划编制质量。
（二）加强规划审批管理
郑州都市区中心城区（一主三区）的规划审批，由市城乡规划局核发水、电、气、暖、路等市政基础设施和教育、医疗、卫生、文化、体育等公共服务设施、行政办公、军事用地等项目的“一书两证”，由规划分局具体承办出让用地项目修建性详细规划的审批和核发《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》工作。
（三）加强规划监督监察
1.违法建设纳入网格化管理，按照网格化管理机制，及时发现并制止违法建设，规划部门要下派执法人员分包办事处，及时依法查处各类违法建设。
2.违法建设的查处和认定由各级城乡规划部门依法确认，并依法做出拆除违法建设行政处罚决定书。
3.依据市人大《关于查处违法建设的决议》（郑人常〔2012〕36号），对违法建设依法依规组织拆除。
4.建立问责机制，对于擅自改变规划许可条件、擅自改变控规都要实行问责，涉嫌违纪的，要进行追责。
二、充分发挥市土委会的作用，实现土地统一管理
（一）建立统一土地交易平台
市土地管理委员会负责建立全市统一的出让土地交易平台，中心城区（一主三区）的土地出让统一由市土地管理委员会认定，由市国土资源局交易中心按照公开、公平、竞争的原则组织对外出让。
（二）实行统一土地收储
市内五区、各管委会由市土地储备中心实行统一“净地”收储，实行市土地储备中心和各区、管委会储备分中心联合收储工作机制，其中，区、管委会土地储备中心是市土地储备中心的分中心，土地收储方案由市土地管理委员会研究，由市政府批准，由各级土地储备机构组织实施。上街区、荥阳市、荥阳健康园区、上街职教园区、新郑龙湖区单独完成收储。
（三）实行统一土地管理
由市土地管理委员会统一审查项目用地，统一配置用地计划，统一安排占补平衡指标。审议年度土地出让计划，建立土地出让收益预算机制。
（四）坚持政府主导开发
储备土地前期开发由市土地储备中心统一组织协调实施，安置房建设由各区人民政府、管委会负责，补偿资金由市、区两级财政筹措。储备土地补偿资金按合同约定到位产权明晰后，办理《国有土地使用权证》，用。
（五）节约集约利用土地
制定工业、商业、金融等经常性用地年度税收收入标准，投资强度不得低于规定上限，提高土地利用效益。
三、集中收益管理，完善投融资体制
（一）理顺市与区国有土地使用权出让收支管理体制
按照依法依规、事权下放、权责一致、提高效率的原则，调整市、区两级国有土地使用权出让收支管理体制。郑州航空经济综合实验区实行封闭运行，单独核算。
1.调整土地出让收支管理体制
调整范围包括：二七区、金水区、中原区、管城回族区、惠济区、郑东新区、上街区、荥阳市、航空港经济综合实验区（综合保税区）、郑州高新区、经开区、荥阳健康园区、上街职教园区、新郑龙湖区。
2.加强土地收储、出让主体及收入管理
建设用地由市国土局统一出让。土地出让价格根据市场价格决定，如果评估价格高于市场价格，则以评估价格为准进行出让。每季度土委会对土地出让市场指导价进行评估研究一次，确定之后，土地出让过程中的审核由市土委会办公室负责，原则上各区、管委会向市土委会办公室申报，符合要求的直接招拍挂。所有土地出让收入缴入市级国库，纳入市级基金预算收入管理，由市财政局按年度土地供应和出让计划据实编列土地收入预算。
3.集中管理土地出让支出
土地出让支出由市财政集中管理，通过基金预算从土地出让收入中安排。同时加大土地储备资金支持力度，建立全市土地出让总收入5%的国有土地收益基金，加强土地收支核算管理，合理确定土地出让成本，建立完善高效运转的土地成本审核机制。市财政拨付市土地储备机构不超过土地补偿和拆迁安置总成本3%的不可预见费和2.5%的奖励经费。
4.合理分配土地出让净收益
（1）由各区政府主导拆迁腾出的存量建设用地，1000亩限额内的土地，自文件发布之日起三年内完成出让的土地收益，全额补助各区；1000亩限额以外的土地，五年时间内再享受以下优惠政策：对出让存量建设用地净收益，市、区两级按5∶5比例分成；新增建设用地净收益，市、区两级政府按4∶6比例分成。
对惠济区范围内土地出让净收益，五年时间内，除享受1000亩限额内土地出让净收益全额补助外，对出让的存量建设用地净收益，市、区两级按2：8比例分成；新增建设用地净收益，市、区两级按3：7比例分成。
市内五区产业集聚区的工业、仓储、科技、研发以及郑东新区龙湖金融中心范围内金融产业等产业用地项目形成土地出让净收益全部补助所在区，用于其基础设施建设。
（2）市内五区以外区域土地收益，凡工业、仓储、科技、研发等产业用地出让净收益部分，由市财政全额补助所在（市）区；经营性用地在合理核定年度投入土地开发建设成本的基础上，经核算出让净收益部分按50%拨付所在县（市）区，用于支持区域内基础设施建设。其他非经营性用地形成的土地收入市级全留。
（3）荥阳健康园区、上街职教园区、新郑龙湖区土地出让净收益市级留成部分，五年内全额返还。
（4）航空港经济综合实验区（综合保税区）、上街区、荥阳市土地出让净收益市级留成部分，五年内全额返还。
（二）建立土地收储信息化平台和分配平台
对各县（市）区、开发区财务进行一次集中审计，由财政局建立全市统一的土地收储信息化分配平台，确定收益分配的原则，提交市土地管理委员会研究决定。
（三）做大做强两个投融资平台
集中打造郑州地产集团有限公司和郑州市建设投资集团有限公司两个投融资平台，使其成为“借、用、还”一体化的国有独资公司，真正成为自主经营、自负盈亏、独立承担民事责任的市场化运作主体，通过对全市国有资产的优化整合，注入企业国有股权优质资产，加快扩大其资产规模，增强其融资能力。
四、加强房屋征收安置工作，统一补偿标准
在房屋征收安置工作中，以全面建成小康社会城镇居民人均住房面积目标为基本标准，结合我市实际，确定并统一补偿标准。
（一）国有土地住宅房补偿政策
1.选择货币补偿的，按被征收房屋的房地产市场评估价上浮30%给予补偿。
2.选择产权调换的，一是被征收房屋所有权证注明套内建筑面积的，按套内面积给予安置；二是被征收房屋所有权证未注明套内建筑面积的，安置房按被征收房屋建筑面积上浮20%进行安置，上浮部分不计价。
3.征收领取本地社会最低生活保障金的被征收人的房屋，同时符合以下条件的，由负责征迁的各区、管委会购买建筑面积不少于50平方米的房屋进行产权调换，被征收人免交50平方米以内（含50平方米）的房屋差价：（1）属于被征收人的私有住宅房屋，（2）被征收人在他处确无住房，（3）按市场评估价不足以让被征收人购买建筑面积50平方米类似的住宅房屋。
（二）建成区内集体土地，人均住房安置建筑面积不大于60平方米住宅房、商业用房不小于10平方米标准安置，其中人均10平方米的商业用房用于解决被安置人生活出路，宜实行集体管理与经营。在人均安置房建筑面积总量不变的前提下，可以适当调整住宅用房和商业用房的安置比例，并允许以激励的方式按成本价增购不大于20平方米住宅安置用房。安置住宅面积、商业用房面积及增购面积总和不大于90平方米。
（三）集体土地征收及地面附属物拆迁补偿，按照市政府有关规定执行。村民住房三层以下按标准补偿，三层以上给予拆工费（拆工费砖木结构控制在150元以内、砖混结构控制在400元以内），按照拆迁先拆违的原则，属违法建设的依法无偿拆除。其中，建成区外规划区内（含规划区周边三公里范围内）的合村并城，人均住房安置面积不大于70平方米，商业用房安置面积不大于20平方米，其中人均20平方米的商业用房用于解决被安置人生活出路，宜实行集体管理与经营。在人均安置房建筑面积总量不变的前提下，可以适当调整住宅用房和商业用房的安置比例，并允许被拆迁村民以激励的方式按成本价增购不大于20平方米住宅安置用房。安置住宅面积、商业用房面积及增购面积总和不大于110平方米。
五、理顺体制机制，提高管理水平和建设质量
（一）理顺规划机构设置
中心城区（一主三区）范围内，所有的开发区规划分局全部设置为市规划局的直属分局，同时又是区级人民政府、开发区管委会的组成部门。
（二）推行管干分离
成立市重点工程建设管理局，具体负责政府投资的城市基础设施以及公益性项目的建设和管理，统一组织项目实施。市建委主要负责项目前期准备、建设方案设计和建设质量监管及竣工验收等工作。投融资主体负责项目融资和资金拨付，市财政局负责配比项目资本金和项目债务偿还。所有项目由市招投标中心统一招标建设，统一核拨资金。市审计局统一负责决算审计。重视并加强市政工程质量监督专业站建设，将轨道交通等工程纳入市政工程监管，切实提高其工程质量协调监管能力。
六、简化工作程序，提高工作效率
进一步梳理工作流程、压缩工作时限，通过构建平台、完善机制、强化服务、实施监督，变串联为并联，做到公开、公平、公正、高效审批，切实提高实行“六统一”之后的工作效率，使“六统一”政策措施发挥更好更大的效益。成立市新型城镇化建设政务中心，实施规划建设项目“一家受理、抄告相关、并联审查、限时完成”的运行程序，加强相关部门之间的沟通，加大各项审批工作的监督力度，协调解决建设单位抽出的在行政审批工作中遇到的突出问题，服务窗口设置首席代表，采取“红绿灯”管理方式，追求“当日办结率”，公布各窗口“月办结率”，监督“限时办结制”，加强相关部门之间的沟通，加大各项审批工作监督力度，协调解决建设单位抽出的在行政审批工作中遇到的突出问题，推行超时默认制、缺席默认制，针对重点工程、民生工程、重大招商引资项目设置绿色通道，特事特办，大力提高审批效率；同时，市优化办要加大对不按规定程序审批、不按规定时限审批行为的查处力度，强化对各类规划实施情况的行政监督，形成横向覆盖审报、审批、监察三大职能，纵向覆盖事前、事中、事后三个过程的“阳光政务”体系。
市纪委、监察局要加大对“六统一”政策规定执行情况的监督检查力度，对执行不力、工作被动或造成损失的，将按照相应的党纪政纪规定实施严格的责任追究；市委组织部、市编办、市人社局、市法制办要配合做好体制机制建设，围绕中心，服务大局，为全市新型城镇化建设和规划土地建设投融资工作主动搞好保障。
郑东新区、郑州高新区、经开区、航空港经济综合实验区（综合保税区）的城建计划统一列入郑州市政府投资项目年度计划管理。
此件自2013年1月1日开始实施。以前出台的文件与本文件不一致的以本文件为准。
