不动产转移登记自记载于不动产登记簿时发生效力

(最高人民法院第一巡回法庭2017年第13次法官会议纪要)

【会议日期】2017年9月27日【主持人】张勇健

【出席法官】郭修江、钱小红、奚向阳、张颖新、龚斌、司明灯、曹刚、陈宏宇

基本案情

涉案房屋原所有权人为温某之父(2006 年已故)。2009 年1月，黄某持伪造的委托书及公证书将涉案房屋以165万元(当时市场价约为220万元)卖给谢某。同年3月，广州市房管局将涉案房屋过户给谢某，颁发403号房产证。同年6月，温某及家人发现涉案房屋被他人卖掉，向公安机关报案。2010年4月，谢某又将该房屋转卖给曾某并签订购房合同，曾某实付价款338万元(为市场价)，并申请产权登记。同年9月，广州市房管局将产权登记在曾某名下，但因广州市房管局在发证之前接到公安机关发出该房屋涉及刑事诉讼的函告，未向曾某颁发房产证。2010 年，曾某对该房屋进行装修后入住。

2012年，黄某因诈骗罪被判处有期徒刑12年，扣押赃款8万元退回被害人温某，不足部分予以继续追缴(后续未追缴到财产)。2013 年5月，温某以黄某、谢某为被告提起民事诉讼，广州市中级人民法院作出(2013)穗中法民五终字第3797号民事判决，确认黄某、谢某转让涉案房屋无效。2014年9月9日，曾某到广州市房管局花都分局查询打印该房屋的《房地产登记簿查册表》，表上记载了登记字号和地号，档案号栏空白、权属人为曾某，产权证号为270号，权属来源说明为2010年向谢某购买，登记日期为2010年9月13日，是否纳税为已纳税，备注栏空白。温某提起本案诉讼，请求确认广州市房管局为黄某、谢某办理房屋转移登记违法，撤销 403号房产证。

广州市花都区人民法院(2013)穗花法行初字第23号行政判决认为，涉案房屋已经转移登记至曾某名下，曾某已经善意取得涉案房屋，判决确认广州市房管局为黄某、谢某办理涉案房屋转移登记违法，驳回温某要求撤销谢某的403号房产证的诉讼请求。温某、广州市房管局不服，提出上诉。

广州市中级人民法院(2014)穗中法行终字第34号行政判决认为，曾某尚未取得房屋权属证书，谢某与曾某申请办理的房屋转移登记尚未生效，以曾某未善意取得涉案房屋为由，判决撤销(2013)穗花法行初字第23号判决;撤销谢某的403 号房产证。曾某、谢某不服，申请再审。

广州市中级人民法院作出(2014)穗中法审监行再字第2号判决，维持(2014)穗中法行终字第 34 号行政判决。曾某申请抗诉，广东省人民检察院作出粤检民(行)监(2016)44000000076号不支持监督申请决定。曾某仍不服，向最高人民法院申诉。

最高人民法院于2018年10月15日作出(2016)最高法行监101号行政裁定，提审本案，并于2018年11月1日作出(2018)最高法行再165号行政判决，确认广州市房管局为黄某、谢某办理涉案房屋转移登记违法。

法律问题

房屋登记事项记载于不动产登记簿，但尚未颁发权属证书，是否产生法律效力。

法官会议意见

不动产登记的功能在于以政府的公信，对不动产物权的归属进行公示，便于社会交易，确保交易安全，减少交易成本。登记事项记载于登记簿。社会公众即可查询，登记事项就产生公示效果，社会公众就会对此产生信赖。而权属证书是不动产登记机构为便于权利人与第三人交易，而向权利人颁发的确认性凭证，不能产生登记簿那样对世的公示效果。故登记事项一旦记载于不动产登记簿，便产生法律效力，是否颁发权属证书并不影响房屋登记产生法律效力。

意见阐释

本案被诉行政行为是广州市房管局将涉案房屋转移登记至谢某名下的行为，因被诉行政行为的民事基础行为即黄某将涉案房屋转让给谢某的行为已被生效民事判决确认无效，被诉房屋转移登记行为理应被撤销。但是由于谢某又将涉案房屋转让给了曾某，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，人民法院首先需要判断曾某是否善意取得了涉案房屋，若是已经善意取得涉案房屋，人民法院只能确认被诉房屋转移登记行为违法。本案中，曾某以市场价购得涉案房屋，亦无证据证明其购买涉案房屋存在恶意，所以广州市房管局是否将涉案房屋由谢某转移登记至曾某名下便成为本案的审查重点，这也是本案各方当事人的争议焦点。

一、不动产登记的本质及程序

(一)不动产登记的本质

财产权利的确定对社会经济的发展具有重要意义，它可以充分调动人们利用资源的积极性，最大限度地实现资源的有效配置。在不动产权利登记制度产生之前，对产权的界定是通过抽象的一般规定和为权利人提供救济而实现的，法律并未向权利人提供如何向社会表明自己权利存在的有效方式。这样一方面不利于权利保护。不动产的权利缺乏外部标示导致权利人证明其自己权利发生困难，也不利于权利被侵害时寻求法律救济。另一方面也不利于市场交易。不动产的权利缺乏外部标示，交易对方很难充分了解交易客体的真实权属状况，不仅影响交易安全，还影响交易效率。不动产权利登记制度建立后，不动产通过登记并进行公示，可以明确不动产的权利状态，使其具有外部特征，公众就可以了解到不动产的权利主体、内容等，从而便于不动产权利保护，也有利于不动产的市场交易。同时，法律为了进一步保护交易安全，规定若登记的权利和真实权利不一致时，也以登记的权利内容为准，保护交易相对方的信赖利益。可见，不动产登记制度的本质和核心在于公示，一旦公示完成，不动产登记的任务也已经完成。

(二)房屋登记的程序

原建设部制定的《房屋登记办法》第七条规定:“办理房屋登记，一般依照下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第十四条至第二十一条对不动产登记程序进行了规定，主要包括申请、受理、查验材料和实地查看、权属调查、记载不动产登记簿、核发不动产权属证书或登记证明等。前述程序应依次进行，直至将登记事项记载于不动产登记簿，且向申请人核发权属证书时宣告完成。原国土资源部2015年6月29日制定的《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条还规定了一些拟登记事项需要在记载于登记簿前进行公告。总体而言，《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例》基本一致，都是将登记事项记载于不动产登记簿，并颁发权属证书或登记证明作为行政程序的最后环节。

二、不动产登记生效的时点

不动产登记自登记事项记载于不动产登记簿还是自颁发权属证书产生法律效力，还需要分析权属证书的性质和功能。颁发权属证书是登记机构在作出准予登记的决定并将有关登记事项记载于登记簿后，根据登记簿上的记载缮写并向申请人发放不动产权属证书或者登记证明的行为。权属证书主要具有以下功能:(1)权属证书具有备忘录的作用。由于不动产权属证书的记载应与登记簿一致，权利人可以根据自己持有的权属证书，掌握自己的财产情况。(2)不动产权属证书可以在一定程度上保障登记活动的安全。不动产权属证书依据不动产登记簿填写，而登记簿由登记机关记载并保管，不在权利人的控制之下。如果登记机关或者其工作人员擅自更改登记簿的内容，权利人就面临失权的危险。权利人持有权属证书能在一定程度上制约登记机关及其工作人员的违法行为，保障登记安全。(3)不动产权属证书能够提高交易效率。当事人在磋商、缔约阶段通过提供权属证书，有利于交易的继续进行，从而提高交易的效率。况且，在有些交易中由于不发生不动产物权变动，如房屋租赁，承租人也没有必要查看登记簿，只要查看出租人的权属证书即可。

虽然权属证书在不动产登记中具有很重要的作用，但只是权利人享有不动产物权的证明，并不能起到对社会公示物权状况的功能。而不动产登记簿可以通过查询起到向社会公示不动产物权状况的功能，且不动产登记簿也是不动产权利归属和内容的根据，所以登记事项一旦记载于登记簿就产生法律效力。无论是否颁发不动产权属证书，都不影响不动产登记的效力。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《不动产登记暂行条例》第二条规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。第二十一条规定，登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。综上，从法学理论和法律规定来看，登记事项自记载于不动产登记簿便产生法律效力，而颁发权属证书仅仅是登记生效后的附随程序，不影响房屋登记的法律效力。本案中，谢某将涉案房屋出售给曾某且已经记载于登记簿，曾某也已经通过法定途径查询到该转移登记信息，所以涉案房屋转移登记至曾某名下已经产生法律效力。因曾某善意购买涉案房屋并支付了合理价格，也办理了转移登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款关于不动产善意取得的规定，曾某已经善意取得了涉案房屋。

三、不动产首次转移登记违法，但又被第三人善意取得时的裁判方式

被诉房屋转移登记行为违法，原则上应当予以撤销，但是涉案房屋又被第三人善意取得时，这时原权利人和善意第三人的利益就会发生冲突，人民法院就会面临价值取舍的问题。究竟是优先保护原权利人的利益还是优先保护善意第三人的利益，究竟是优先保护个人权利还是优先保护市场交易安全。从诉讼制度的初衷来看，诉讼程序因原权利人也就是原告而启动，首先需要保护原权利人的权利。但是行政诉讼作为公法诉讼，也要维护公共利益，衡平公共利益和原告利益。在这种情形下，若是保护原权利人的权益，撤销违法的首次转移登记行为，则必然要牺牲善意第三人的利益。善意第三人因信赖不动产登记而遭受损失，则会冲击不动产登记公示公信的制度设置初衷，影响交易安全，妨碍市场交易，从而影响经济发展，损害公共利益。所以此种情况下，行政审判应当优先保护交易安全，保护善意第三人的利益，不能撤销违法的首次转移登记行为，只能确认其违法，保留其法律效力。基于上述原因，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。

本案中，被诉的首次转移登记行为违法，本应予以撤销，但是涉案房屋已经再次办理转移登记，被曾某善意取得。若撤销首次转移登记行为，善意第三人曾某的权益和不动产登记制度的功能必然遭到损害，也必然破坏市场交易秩序，严重损害公共利益，所以本案经第一巡回法庭主审法官讨论决定，判决确认被诉的首次房屋转移登记行为违法，并保留其法律效力。因黄某、谢某恶意损害温某权益，温某有权要求二人承担侵权责任，赔偿损失。

(执笔人:寇秉辉;核稿人:郭修江）