定安城东建筑装修工程公司与海南省定安县人民政府土地补偿纠纷上诉案
作者：征收拆迁律师 时间：2015-02-27 17:35:35 来源：刘德宇律师
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【裁判要旨】行政机关根据土地管理法第五十八条第一款第（一）项、第（二）项规定，依法收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当按照作出收回土地使用权决定时的市场评估价给予补偿。因行政补偿决定违法造成逾期支付补偿款的，人民法院可以根据当事人的实际损失等情况，判决行政机关承担逾期支付补偿款期间的同期银行利息损失。
【案号】（2008）海南行初字第69号；（2008）琼行终字第159号；（2011）行监字第91号；（2012）行提字第26号
【案情】
原告：定安城东建筑装修工程公司（以下简称城东公司）。
被告：海南省定安县人民政府（以下简称县政府）。
第三人：中国农业银行定安支行（以下简称定安支行）。
1994年9月10日，定安县建设委员会（以下简称县建委）就定城人民北路东横街排水和路面建设工程与城东公司签订工程承包合同。后因县建委拖欠城东公司工程款80.472万元，县政府同意在该县塔岭工业开发区划出10亩土地作为补偿。1995年10月27日，县政府根据城东公司递交的《关于给人民北路东横街续建工程重新调整补偿用地问题的请示》，作出定府函[1995]117号《关于重新调整城东建筑装修工程公司补偿用地的批复》，决定在见龙路旁以每亩8万元的价格重新调整10亩土地给城东公司。同年12月8日，定安县土地管理局（以下简称县土地局）给城东公司颁发第14号建设用地规划许可证。同月27日，县政府作出定府[1995]299号《关于出让国有土地使用权给定安城东建筑装修工程公司的决定》，将位于塔岭开发区东北侧的6706平方米土地，以总价款80.472万元，出让给城东公司作为建设用地。随后城东公司与县土地局签订国有土地使用权出让合同。1995年12月28日，城东公司就出让所得6706平方米土地申请登记发证，但其填报申请土地登记时未写明土地用途，县土地局在审核过程中亦未在地籍调查表、土地登记审批表等文书上载明土地用途。1996年1月22日，县政府根据城东公司的申请和县土地局的审核，在城东公司缴纳土地登记费后，给该公司颁发了定安国用（96）字第6号国有土地使用证（以下简称第6号国土证）。此后，城东公司在该宗土地上开办了水泥预制厂。2001年11月9日，城东公司以该宗土地作为抵押物向定安支行贷款，并在定安县建设与国土环境资源局（原县土地局）办理抵押登记。2004年1月4日，县政府以城东公司土地闲置为由，在《海南日报》发布公告，拟无偿收回城东公司第6号国土证项下的土地使用权，但县政府并未实施无偿收地行为。2007年11月5日，县政府为落实塔岭规划新区城市规划用地的需要，作出定府[2007]112号《关于有偿收回国有土地使用权的通知》（以下简称112号通知），决定按原登记成本价80.6072万元有偿收回城东公司第6号国土证项下的土地使用权，并于11月8日送达城东公司。同年12月6日，县建设局（原定安县建设与国土环境资源局拆分为建设局、国土环境资源局）以海南省政府2007年1月27日已批准将城东公司受让的6706平方米综合公建用地调整为行政办公用地为由，决定撤销第14号建设用地规划许可证。同年12月7日，定安县国土环境资源局（以下简称县国土资源局）就有偿收回城东公司国有土地使用权事宜通知该公司和定安支行于12月11日举行听证会，城东公司没有参加听证。同年12月14日，县政府以城东公司申请土地登记发证未填写土地用途、县土地局在审核过程中亦未在地籍调查登记表、土地登记审批表等有关文书上载明土地用途导致错误登记发证为由，告知城东公司拟撤销第6号国土证。同年12月29日，县政府作出定府[2007]150号《关于撤销定安国用（96）字第6号<国有土地使用证>的决定》（以下简称150号撤证决定），撤销第6号国土证。城东公司不服该决定，向原海南省海南中级人民法院（现更名为海南省第一中级人民法院）提起行政诉讼。
最高人民法院再审过程中，委托杜鸣评估公司以住宅用地用途对涉案土地在2007年11月5日县政府决定收回土地使用权时的市场价格进行评估。杜鸣评估公司作出京杜鸣估F字[2013]第91292号房地产估价报告，评估结果为：估价对象在估价基准日的市场价值为人民币135万元。
【审判】
原海南省海南中级人民法院经审理认为：涉案土地是县政府1996年为抵偿工程款而补偿给城东公司并颁证的土地。根据土地管理法第五十八条的规定，县政府为公共利益的需要，可以有偿收回涉案土地使用权。但县政府112号通知决定按原抵偿价有偿收回其土地使用权，未考虑土地增值的因素，其收地行为显然是不适当的。县政府在作出112号通知前，没有提出有偿收回国有土地使用权的方案，并存在先决定收回后举行听证的情形，违反法定程序。鉴于本案涉讼土地现已由县政府作为行政办公用地使用，撤销112号通知将会给国家利益造成损失，故不宜判决撤销而应确认违法。《土地登记规则》第十一条规定，申请土地登记时应在土地登记申请书上载明土地用途。但土地登记申请书未载明土地用途并不是注销土地登记的法定事由，因此，县政府以城东公司申请土地登记时未填写土地用途为由撤销第6号国土证没有法律依据。但撤销该行为无实际意义，故应确认150号撤证决定违法。
原海南省海南中级人民法院依照最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第58条规定，判决：一、确认县政府作出的112号通知违法；二、确认县政府作出的150号撤证决定违法；三、责令县政府对收回城东公司国有土地使用权的损失采取补救措施。县政府不服一审判决提起上诉。
海南省高级人民法院认为：城东公司自1996年1月取得争议土地后，未对该土地进行实质性的开发，只是在该土地上办了简易的水泥预制厂。2004年1月，县政府根据争议土地闲置2年以上的事实，拟无偿收回争议土地。但为使城东公司合法权益不受损害，结合本案讼争土地已经海南省人民政府批准作为县政府行政办公用地的实际情况，县政府根据土地管理法第五十八条第一款规定，作出有偿收回涉案土地的决定，其做法已经充分维护了城东公司的合法权益。因此，县政府作出的112号通知认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。县政府作出的150号撤证决定是对112号通知有关事宜的完善，撤销第6号国土证并不意味着城东公司的合法权益无法得到保护，其可依据112号通知就有偿收地具体方案与县政府协商。
海南省高级人民法院依照行政诉讼法第六十一条第（三）项和最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第56条第（4）项和第70条之规定，判决：一、撤销（2008）海南行初字第69号行政判决；二、驳回城东公司的诉讼请求。
城东公司不服二审判决，向最高人民法院提出申诉。
经最高人民法院审查，认为该案符合再审条件，决定启动再审程序。
最高人民法院经审理认为，根据土地管理法第五十八条第一款规定，县政府为了公共利益需要有偿收回涉案土地使用权，具有法定职权。但县政府在作出被诉112号通知之前，未听取当事人的陈述和申辩意见，违反了国务院国发[2004]10号《全面推进依法行政实施纲要》规定的正当程序原则。考虑到县政府办公楼已经建成并投入使用，撤销112号通知中有偿收回涉案土地使用权决定可能会损害公共利益，依据最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第58条规定，应当依法判决确认该行政行为违法。根据土地管理法第五十八条第二款规定，因公共利益需要使用土地收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。所谓“适当补偿”，应当是公平合理的补偿，即按照被收回土地的性质、用途、区位等，以作出收地决定之日的市场评估价予以补偿。县政府按土地原成本价予以补偿于法无据，依法应予撤销。城东公司以收地决定违法，涉案土地使用权至今仍属于其享有为由，主张应以最终判决时的市场评估价予以补偿，其理由不能成立。本案收地决定违反法定程序，判决确认收地决定违法并未否定其法律效力。根据物权法第二十八条规定，涉案土地使用权自收地决定生效之日已经发生物权转移的效力。考虑到涉案土地登记资料中“土地用途”栏系空白，结合当地土地交易市场情况，对涉案土地以使用年限最长、市场价值最高的“住宅用地”用途进行评估，有利于维护行政相对人的合法权益。鉴于县政府收回土地使用权行为违法，补偿价格明显不公，且收地决定作出后涉案土地升值较大，而当事人因不能以转让土地使用权方式及时偿还银行贷款，存在贷款利息损失，县政府在支付补偿款的同时，还应当支付自决定收回土地使用权之日起至实际支付全部补偿款之日的同期银行贷款利息。县政府作出112号通知收回城东公司土地使用权后，本应据此依法注销土地证，但是，县政府却以该公司持有的国有土地使用证未按《土地登记规则》第十一条规定载明土地用途，土地管理部门也未按《土地登记规则》第十四条规定全面审核并填写土地登记审批表，造成错误登记发证为由，作出150号撤证决定，属于滥用行政职权。考虑到涉案土地已经收回并建成办公楼投入使用，撤销150号撤证决定可能损害国家利益，亦应依法确认该行政行为违法。定安支行主张对抵押物享有优先受偿权的理由成立，县政府在支付补偿款时应依法予以保护。
最高人民法院依照最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第58条、第78条规定，判决：一、撤销海南省高级人民法院（2008）琼行终字第159号行政判决。二、维持原海南省海南中级人民法院（2008）海南行初字第69号行政判决第一项对定安县人民政府作出的定府[2007]112号《关于有偿收回国有土地使用权的通知》确认违法中有关收回国有土地使用权部分的内容；维持该判决第二项对定安县人民政府2007年12月29日作出的定府[2007]150号《关于撤销定国用（96）字第6号<国有土地使用证>的决定》确认违法的内容。三、撤销原海南省海南中级人民法院（2008）海南行初字第69号行政判决第一项确认定安县人民政府2007年11月5日作出的定府[2007]112号《关于有偿收回国有土地使用权的通知》中有关按成本价80.6072万元对定安城东建筑装修工程公司进行行政补偿部分的内容。
四、撤销原海南省海南中级人民法院（2008）海南行初字第69号行政判决第三项责令定安县人民政府对收回定安城东建筑装修工程公司国有土地使用权的损失采取补救措施的判决；责令定安县人民政府自本判决送达之日起15日内一次性向定安城东建筑装修工程公司支付收回土地使用权补偿款135万元及同期银行贷款利息（贷款利息自2007年11月5日起计算，至本息实际支付完毕止）。
