1.【最高法院】案涉房屋部分在征收范围内的，应根据房屋的整体物理结构、社会公共安全等因素决定是否将案涉房屋纳入征收范围。案号：（2017）最高法行再100号

【裁判要点】

对之前已经被纳入城市房屋拆迁范围但未在规定期限内实施拆迁的房屋，也不能当然认为不能纳入之后依法实施的征收范围，而宜结合当地土地利用总体规划、城乡规划、有关专项规划、以及因公共利益需要确需征收房屋的建设活动具体范围等因素，具体确定。

荔城区政府结合案涉房屋的整体物理结构、被征收人日常居住和使用房屋的便利性、社会公共安全、被征收人征收补偿权利实现等现实因素考虑，决定将案涉房屋整体纳入征收范围，客观上有利于维护公共利益并保障被征收人合法权益，符合法律规定，依法应予支持。

2.【最高法院】梁园区政府于2011年10月8日选定评估机构时，此时并无法律、法规或者规章明确规定评估机构的选定时间节点。案号：（2018）最高法行申1732号

【裁判要点】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未明确评估机构选定的时间节点，虽《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》规定了征收决定公告后选定评估机构，但其生效时间为2012年4月15日。本案，梁园区政府于2012年3月9日公告涉案项目征收决定，此时并无法律、法规或者规章明确规定评估机构的选定时间节点，梁园区政府于2011年10月8日选定评估机构并不违反当时相关法律规范的规定。梁园区政府的申请再审理由成立，本院予以支持。二审法院以梁园区政府在房屋征收决定作出之前选定评估机构不符合法定程序为由，判决撤销一审判决，撤销涉案征收补偿决定及行政复议决定，适用法律错误，依法应予纠正。

3.【最高法院】在国有土地上房屋征收过程中，有且仅有市、县级人民政府具有依法征收房屋的职权。案号：（2018）最高法行申3017号

【裁判要点】

在国有土地上房屋征收过程中，有且仅有市、县级人民政府具有依法征收房屋的职权。房屋征收部门委托其他主体实施房屋征收行为的，应当对其行为后果承担法律责任。本案中，根据原审法院查明的事实，被诉行为作出时，武昌区政府虽尚未作出房屋征收决定，但一方面，其于2014年8月25日作出的武昌征决字[2014]19号《房屋征收决定》，决定对中南路与中北路综合整治工程范围内国有土地上的房屋实施征收，涉案房屋坐落在该征收范围内；另一方面，武昌区政府对其口头委托家园所对包括杨磊在内的四户房屋进行收购，家园所在拆除其他三户房屋时将杨磊房屋一并拆除的事实亦不持异议。故根据前述法律规定，武昌区政府应当对家园所拆除涉案房屋行为的后果承担法律责任。武昌区政府以家园所的拆除行为超出双方口头约定的范围为由，主张免除其法律责任，不能成立。原审法院以再审申请人起诉武昌区政府强制拆除其房屋缺乏事实依据为由，裁定驳回起诉，适用法律错误。

4.【最高法院】房屋征收补偿决定对法律规事项均缺乏明确具体的认定，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，影响了再审申请人合法权益的实现。案号：（2018）最高法行申3849号

【裁判要点】

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条的规定，补偿决定应当公平，包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。本案被诉房屋征收补偿决定对被征收房屋的面积仅载明以依法执行前现场测量为准；对于补偿金额、搬迁费、临时安置费、用于产权调换安置房屋的面积等事项也仅载明，按照《太原市西中环道路建设工程东社村段拆迁及东社城中村改造补偿安置方案》及《补充方案》进行计算或选择确定。被诉房屋征收补偿决定对上述事项均缺乏明确具体的认定，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，影响了再审申请人合法权益的实现。二审法院认为被诉房屋征收补偿决定内容符合法律规定，属于适用法律不当，应予纠正。

5.【最高法院】市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。案号：（2018）最高法行申5425号

【裁判要点】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。所谓“依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理”，是指按照土地管理法及其实施条例以及城乡规划法等法律、法规规定，依法判断、准确认定征收范围内未经登记的建筑是否属于违法建筑。本案中，贵港市政府发布的5号通知第七条规定，对因历史原因造成手续不全的房屋，“在房屋征收期限内签订协议书的，根据房屋建成的年限，按《贵港市中心城区房屋市场指导价格》规定的补偿标准一定比例给予补助；不签订协议书的，按违法建筑依法拆除。”上述内容与依法认定违法建筑的理念和标准相悖，违反法律、法规规定，本院予以指正。

6.【最高法院】征收部门在影响力更为广泛、更便于被征收人知晓和查阅的现代媒体上予以公告，符合规定的立法目的，应认定已依法履行了公告义务。案号：（2018）最高法行再198号

【裁判要点】

1、《征收土地公告办法》第三条规定，征收补偿方案在被征收土地所在的村、组内“以书面形式公告”，目的在于便于被征收人知晓征收补偿方案的内容。征收部门在影响力更为广泛、更便于被征收人知晓和查阅的当地报刊、电视台、互联网等现代媒体上予以公告，符合该条规定的立法目的，应当认定征收部门已经依法履行了公告义务，被征收人至公告期满之日，应当知道征收补偿方案的内容。至于在村、组张贴纸质公告，当然也是“书面方式公告”的形式之一。传统的张贴公告方式，对于相对封闭的农村传统社会，仍具有积极意义。行政机关在使用现代传媒方式进行公告的同时，应当继续采用张贴方式予以公告，以便于那些尚不习惯于接受现代传媒方式的极少数被征收人知晓公告内容。但是，二审以未采用传统的张贴公告方式，否定在征收范围内以报纸、电视、互联网等现代媒体上进行公告形式的合法性，没有法律根据，本院予以纠正。

2、应当指出的是，《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第（二）项规定，申请人与具体行政行为有利害关系，是行政复议机关受理复议申请的法定条件之一。在土地、房屋征收案件中，被征收人在法定期限内未对征收补偿决定申请行政复议、提起行政诉讼，征收补偿决定发生强制执行的效力。至起诉期限期满之日，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，被征收土地房屋的物权已经转移至国家，被征收人丧失相关土地、房屋的权利，与被征收的土地、房屋不再具有利害关系。在此之后，对行政机关就涉案土地、房屋作出的征收决定、征收补偿方案等行政行为申请行政复议、提起行政诉讼，不具有复议申请人和行政诉讼原告资格。

7.【最高法院】当被征收房屋存在权属争议时，行政机关应先行调查，经调查发现存在“所有权人不明确”情况时，应按照征收补偿方案作出补偿决定。案号：（2019）最高法行申1309号

【裁判要点】

牡丹江市政府、西安区征收办在征收案涉房屋时知道或应当知道案涉房屋的占有使用人、房屋内物品的实际所有权人并非冯守兰或者至少是案涉房屋与房屋内物品的所有权人不明确。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。根据上述规定，考虑被征收人的利益、征收部门的注意义务以及征收工作效率，当被征收房屋存在权属争议时，行政机关应当先行调查，经调查发现存在“所有权人不明确”的情况时，应当按照征收补偿方案作出补偿决定。因此，西安区征收办在知道或应该知道案涉房屋存在权属争议，且案涉房屋的实际所有权人可能并非冯守兰的情况下，仍与冯守兰签订《住宅房屋征收补偿协议》存在过失。最后，二审法院关于赔偿责任的论理并无明显不当，本院不予赘述。

8.【最高法院】涉案房屋虽产权为住宅，但贾某向法院提交了营业执照等证据用以证明其涉案房屋用于餐饮经营，符合“应给予适当补偿”的适用条件。案号：（2019）最高法行再109号

【裁判要点】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理地解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。本案中，涉案房屋虽产权性质为住宅，但贾晓向原审法院提交了营业执照等证据用以证明其涉案房屋用于餐饮经营，符合42号文中“应给予适当补偿”的适用条件。虽然贾晓仅提交税务登记证，未提供纳税证明，但贾晓一直主张其系特困职工，符合免予纳税情形。原审法院未进一步查明相关事实，审查涉案房屋是否符合适用42号文的情形，而是直接确认32号房屋征收补偿决定合法，确有不当。此外，32号房屋征收补偿决定适用了已废止的征收与补偿暂行办法，属适用法律错误。故，本院认为原审法院认定事实的主要证据不足，适用法律、法规确有错误。本案尚需查明涉案房屋的营业额、应缴税额或免缴税额等情况，以确定补偿数额。需查明的具体事实问题包括：涉案房屋中用于经营的部分的面积；实际经营情况，包括年度或月度经营额；经营的时间区间；应缴税额或免缴税额；贾晓在申请再审时已经向本院提供了税务所出具的免税证明，需质证审查；涉案评估报告适用了已废止的当地征收与补偿暂行办法，故需查明按照新的征收与补偿办法，评估金额是否会有变动。

9.【最高法院】：“就近地段安置”应综合考虑各种实际因素确定，不能仅以距离远近认定。案号：（2020）最高法行申6555号

【裁判要点】

本案再审审查的争议焦点是兴城市政府作出的征收补偿决定为贲久兴确定的产权调换房屋是否合法,是否充分保障了被征收人改建地段或者就近地段安置选择权问题。“就近地段安置”是不确定法律概念，《条例》并未以数据形式具体量化何谓就近地段。确定“就近地段”的范围,一般应考虑城市规模、交通状况、安置房源数量和户型面积等实际因素，由征收部门结合被征收房屋套型、面积和价值、被征收房屋与安置房屋匹配程度、当地大多数被征收人对安置房屋接受度等具体因素,选择确定更有利于保障被征收人居住权的安置房屋。具体到本案中，二审法院仅以距离远近认定涉案安置房屋不属于“就近地段”“周边小区”的安置地点，未考虑其他实际因素，确有不当。而且，对于同一征收区域的被征收人提起的另案被诉征收补偿决定案件中，二审法院作出的（2019）辽行终202号行政判决维持了原一审判决，即认可了兴城市政府作出的与本案同类型的征收补偿决定。因此，在认定征收补偿决定确定的产权调换房屋是否合法，是否充分保障被征收人改建地段或者就近地段安置选择权问题上，二审法院存在裁判不统一问题，应予纠正。

10.【最高法院】：《房屋征收价值评估分户表（初始）》与《补偿决定》同日送达，使马某失去了在《补偿决定》作出前申请复核评估及鉴定的机会。案号：（2020）最高法行再8号

【裁判要点】

七里河区政府作出《补偿决定》存在三个方面的主要证据不足。第一，关于评估结果的作出与送达问题。评估机构提供的被征收房屋评估报告是市、县级人民政府作出补偿决定的基础。《征补条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”；第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《评估办法》第十六条第一款，第十七条第一款、第二款，第二十条第一款，第二十二条等条款对评估、复核评估及鉴定相应做了更具体的规定。本案中，马塞麦于2017年1月19日领取了《房屋征收价值评估分户表（初始）》。本案并无证据证明该表即是《评估办法》第十七条第一款规定的分户评估报告。即使该表实属分户评估报告，但由于马塞麦没有表示放弃对评估结果申请复核评估及鉴定的权利，该表与《补偿决定》同日送达，也使马塞麦失去了在《补偿决定》作出前申请复核评估及鉴定的机会。尽管中瑞房地产估价公司对案涉建设项目范围内的被征收房屋作出评估标准价，但在马塞麦对评估结果申请复核评估及鉴定的权利未得到保障的情况下，难以认定该表确定的案涉房屋价值确实不低于类似房地产的市场价格。七里河区政府以该表确定的案涉房屋价值为基础作出《补偿决定》，构成主要证据不足。第二，关于案涉房屋面积问题。《征补条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”。本案中，七里河区政府提供的证据难以证明房屋征收部门已对案涉自建（无证）房屋的权属、建筑面积等进行调查登记。七里河区政府在《补偿决定》中对案涉房屋按82.46平方米予以补偿，也构成主要证据不足。第三，关于货币补偿方式问题。《征补条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”；第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。案涉房屋系依赖公租房自行搭建，无房屋所有权证。七里河区政府没有提供证据证明已对案涉房屋进行调查、认定和处理。在此情况下，马塞麦对补偿安置方式的选择权也就无从保障。七里河区政府在《补偿决定》中将补偿安置方式确定为货币补偿，亦构成主要证据不足。

11.【最高法院】被征收人依法有权选择通过行政补偿程序请求惠济区政府对其进行补偿，也可以选择通过行政赔偿程序请求惠济区政府给予行政赔偿。案号：（2020）最高法行再263号

【裁判要点】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第二十一条第一款规定：“被征收人有权选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”第二十七条第一款规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”根据上述规定，在房屋征收过程中，被征收人有权先获得补偿，且对补偿方式依法具有选择权。房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议的，房屋征收部门应及时报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。本案中，惠济区政府未依法先进行补偿就强制拆除了张国强的房屋，其在实施强拆后，以及法院确认其强拆行为违法后，仍然未主动履行补偿职责，在张国强申请房屋补偿及物品赔偿后，又未尊重张国强对货币补偿的选择权，也未及时依法作出补偿决定，而是决定赔偿张国强一套安置房，行政赔偿决定书也未载明对屋内物品赔偿的标准和依据。惠济区政府作出行政赔偿决定书的时间为2017年10月20日，张国强收到行政赔偿决定书后于2018年1月3日提起本案履行行政补偿职责之诉，请求判令惠济区政府向其支付房屋补偿款。张国强不存在怠于行使诉权的情形。关于房屋损失，张国强作为被征收人依法有权选择通过行政补偿程序请求惠济区政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定和案涉《郑州粮机家属院棚户区改造项目房屋征收补偿方案》对其进行补偿，也可以选择通过行政赔偿程序请求惠济区政府给予行政赔偿。惠济区政府认为案涉房屋拆除行为被确认违法后，张国强要求补偿安置的前提已不存在，其只能通过行政赔偿程序或行政赔偿诉讼要求赔偿，没有法律依据。惠济区政府应当就张国强的房屋补偿申请尽快作出补偿决定，同时可就屋内物品赔偿问题，以及案涉行政赔偿决定一并予以处理。

12.【最高法院】：因房屋征收引发的行政赔偿诉讼，要综合考虑被征收人意思表示，以保障通过产权调换或货币赔偿的不同方式弥补其损失；案号:（2020）最高法行赔申821号

【裁判要点】

因张玉贵、张保莲未与房屋征收部门达成补偿协议，杏花岭区政府亦未作出征收补偿决定的前提下，即于2018年12月18日强制拆除张玉贵、张保莲的房屋，该行为违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款之规定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条的规定，杏花岭区政府应当对张玉贵、张保莲的损失进行赔偿。本案裁判时机已经成熟，人民法院应当在尊重选择货币赔偿权利的基础上，判令杏花岭区政府支付赔偿金，以保障张玉贵、张保莲的合法权益，从而进一步实质性化解行政争议。原审法院责令杏花岭区政府对案涉房屋进行征收补偿安置的裁判方式，不符合《中华人民共和国国家赔偿法》第九条第二款、第三十二条第一款的规定，应予纠正。

金博大律师事务所

刘德宇律师