裁判要点：

房屋转移登记行为的事实基础是当事人之间订立的《商品房买卖合同》。根据已知事实，住房建设管理部门已尽到了行政登记中的审查职责，但已发生法律效力的《民事判决书》确认转移登记行为作出时所依据的《商品房买卖合同》无效，故房屋所有权转移登记行为的合法性基础缺失，应予以撤销。因住房建设管理部门向第三人颁发的所有权证系被诉房屋转移登记行为的书面载体，故对此一并予以撤销。另需指出的是，虽然房屋所有权转移登记应予撤销，但该判决效力不自然及于对涉案房屋抵押登记及查封登记的合法性。

裁判文书：

北京市高级人民法院

行 政 判 决 书

(2021)京行终3330号

诉讼记录

北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通公司）、北京都市资产管理有限公司（以下简称都市公司）因马元、李萌诉北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称怀柔分局）房屋所有权登记一案，不服北京市第三中级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2020）京03行初201号行政判决（以下简称一审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

案件基本情况

北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）应金通公司与都市公司的共同申请，经审核于2010年4月27日将坐落于北京市朝阳区*楼*层*号的房屋（以下简称涉案房屋）的所有权由金通公司转移登记至都市公司名下，并向都市公司颁发了X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》（以下简称被诉所有权证）。马元、李萌不服，向一审法院提起行政诉讼，请求依法判令朝阳分局将涉案房屋所有权人由金通公司转移登记为都市公司的行为违法，撤销被诉所有权证。

一审法院经审理查明，2001年7月、2007年10月30日、2007年12月20日，北京六宇科贸有限责任公司（以下简称六宇公司）与金通公司、君海时代投资有限公司（以下简称君海公司）与六宇公司、君海公司与金通公司之间先后签订了《商品房买卖协议书》《<商品房买卖协议书>附件》《商品房权益转让协议书》《商品房转让续签协议书》等一系列合同，依合同约定“和平苑”为金通公司开发的项目，六宇公司购买该项目的58套房屋；

后六宇公司因各种客观原因将已交付房屋清单中所列房屋的所有权和处置权无偿转让给君海公司；之后君海公司与金通公司共同确认君海公司取得包括涉案房屋在内的位于北京市朝阳区小黄庄**号院的19套房屋的所有权和处置权。

在上述合同签订期间，金通公司与都市公司于2005年4月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：517534），约定都市公司购买金通公司的涉案房屋，该商品房单价为每平方米5500元，总金额为629530元。

2008年6月16日，李顺林与君海公司签订《关于购买和平街西苑房屋的协议书》（陈建民即君海公司法定代表人陈剑鸣），约定马元、李萌购买涉案房屋。后君海公司将涉案房屋交付马元、李萌使用至今，但始终未办理不动产登记。

2010年4月22日，金通公司和都市公司以2005年签订的《商品房买卖合同》为据，共同向市住建委申请办理涉案房屋所有权转移登记，并提交了《房屋所有权转移登记申请书》《商品房买卖合同》（合同编号：517534）、《补充协议》、都市公司的《组织机构代码证（副本）》、郝明的身份证复印件、《授权委托书》《房屋登记表》《分户平面图》《中华人民共和国契税专用税收缴款书》《北京市住宅专项维修资金专用收据》《朝阳区和平街西苑乙5楼审批单》等材料。

市住建委于当日对申请人代理人进行询问，对申请材料进行审查后，于2010年4月27日向都市公司颁发被诉所有权证。

另查，2014年9月25日，都市公司和江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称苏中公司）共同申请办理涉案房屋的抵押权登记，市住建委经审核向苏中公司核发了X京房他证朝字第481715号《房屋他项证书》。2017年8月和2020年1月，原北京市规划和国土资源管理委员会、北京市规划和自然资源委员会分别根据江苏省南通市中级人民法院和本案一审法院作出的《民事裁定书》及《协助执行通知书》，对涉案房屋进行了查封和轮候查封登记。

再查，马元、李萌于2016年以确认合同无效纠纷为由诉至北京市朝阳区人民法院，请求确认金通公司与都市公司关于涉案房屋签订的《商品房买卖合同》无效。2017年12月20日，北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初15489号《民事判决书》，认为金通公司和都市公司签订的《商品房买卖合同》符合恶意串通，损害第三人利益应认定无效的情形，判决确认金通公司和都市公司于2005年4月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：517534）无效。

都市公司、苏中公司不服提起上诉。2018年6月11日，本案一审法院作出（2018）京03民终4633号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。都市公司申请再审，2020年4月30日，北京市高级人民法院作出（2019）京民申729号《民事裁定书》，裁定驳回都市公司的再审申请。

被诉房屋转移登记行为作出时，市住建委是本市行使不动产登记职责的行政机关。2019年，根据相关文件对职责分工调整的规定，北京市规划和自然资源委员会承担房屋登记职责。2020年7月，根据中共北京市委机构编制委员会办公室、北京市司法局、北京市规划和自然资源委员会制发的文件，市规划自然资源委区分局作为独立法人依法独立行使本行政区域内不动产登记职责。

一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。因此，与被诉行政行为有利害关系是判断原告诉讼主体资格的标准。

本案中，马元、李萌已购买并长期实际占有使用涉案房屋，生效民事判决亦认定金通公司和都市公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》符合恶意串通损害第三人利益的无效情形，据此应认定马元、李萌与被诉房屋转移登记行为之间具有利害关系，具备提起本次行政诉讼的原告主体资格。

本案涉及的不动产登记行为，在《中华人民共和国民法典》与被诉转移登记行为作出时尚发生法律效力的《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）中均有规定，经审查，本案不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》中应当适用《中华人民共和国民法典》的规定的情形，因此，本案涉及的不动产登记行为合法性审查，应当适用物权法的相关规定。

根据被诉转移登记行为作出时尚发生法律效力的物权法及《房屋登记办法》的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋登记机构。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。据此，根据前述系列机构编制等规范性文件的规定，朝阳分局作为本案审理时依法独立行使朝阳区不动产登记职责的登记机构，应为本案适格被告。

本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。物权法第十一条、第十二条及《房屋登记办法》第十八条、第二十条、第三十三条对办理房屋所有权转移登记应提交的材料以及房屋登记机构应审查的内容、履行的程序以及准予登记的条件均作出了规定。本案中，市住建委在收到完备申请材料的基础上，对相关材料进行查验予以受理，经对申请材料的真实性、合法性进行形式审核后认为申请符合登记条件，并作出涉案转移登记行为。上述行政登记职责的履行符合相关规定，法院不持异议。

本案中，被诉房屋转移登记行为的事实基础是金通公司与都市公司之间订立的《商品房买卖合同》。虽然市住建委尽到了行政登记中审查职责，但已发生法律效力的《民事判决书》确认涉诉转移登记行为作出时所依据的《商品房买卖合同》无效，故被诉房屋所有权转移登记行为的合法性基础缺失，应予以撤销。因市住建委向都市公司颁发的被诉所有权证系被诉房屋转移登记行为的书面载体，故对此一并予以撤销。另需指出的是，虽然涉案房屋所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对涉案房屋抵押登记及查封登记的合法性。

综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定，判决撤销市住建委于二〇一〇年四月二十七日将涉案房屋的所有权人由金通公司转移登记为都市公司的行政行为，同时撤销为都市公司颁发的被诉所有权证。

金通公司、都市公司不服一审判决，均向本院提起上诉。金通公司请求撤销一审判决，驳回马元、李萌的诉讼请求。主要理由为，上级法院裁判已经作出了一系列对马元、李萌不利的认定，马元、李萌无权诉争房屋产权，虚假诉讼事实已经浮出水面。都市公司请求撤销一审判决，依法改判驳回马元、李萌一审全部诉讼请求。主要理由为，马元、李萌对涉案房屋不享有合法权利，并非被诉房屋转移登记行为的合法利害关系人，不具有原告主体资格，其诉讼请求不能成立。一审判决认定事实不清，适用法律错误。

马元、李萌未提出上诉答辩意见。

朝阳分局、苏中公司未提出参加二审诉讼的意见。

一审卷宗均已随案移送本院。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，对此予以确认。

裁判分析过程

本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，马元、李萌已购买并长期实际占有使用涉案房屋，生效民事判决亦认定金通公司和都市公司就涉案房屋签订的《商品房屋买卖合同》符合恶意串通损害第三人利益的无效情形，据此应认定马元、李萌与被诉房屋转移登记行为之间具有利害关系，具备提起本案诉讼的主体资格。金通公司、都市公司认为马元、李萌没有本案原告主体资格的相关理由不能成立，本院不予支持。

《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项规定，行政行为主要证据不足的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。

本案中，市住建委于2010年4月27日将涉案房屋的所有权人由金通公司转移登记为都市公司的行政行为，以及向都市公司颁发的被诉所有权证的民事基础行为，是金通公司与都市公司于2005年4月30日签订的《商品房买卖合同》，现有关生效民事判决已经确认上述《商品房买卖合同》无效，因此，上述房屋转移登记行政行为及颁发被诉所有权证的行为主要证据不足，依法应予撤销，且撤销上述转移登记行政行为的判决效力不自然及于涉案房屋抵押和查封登记行政行为的效力。

据此，一审法院判决撤销上述转移登记行政行为，撤销被诉所有权证，并无不当，本院应予维持。金通公司及都市公司的上诉请求和理由缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持一审判决。

二审案件受理费人民币50元（上诉人北京市金通世纪房地产开发有限公司、北京都市资产管理有限公司已分别预交50元），由上诉人北京市金通世纪房地产开发有限公司、北京都市资产管理有限公司各负担25元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　霍振宇

审判员　　赵世奎

审判员　　周凯贺

二Ｏ二一年十月二十九日

法官助理　　毕婷婷

书记员　　胡佳明