海 南 省 高 级 人 民 法 院
行 政 判 决 书
（２００６）琼行终字第１５９号
上诉人（原审原告）三亚联成实业贸易有限公司，住所地三亚市金鸡岭农贸市场。
法定代表人林荣煌，董事长。
委托代理人张雪宇，男，汉族，１９８０年９月１日出生，三亚市人，住三亚市崖城镇学区Ｃ幢２１４房。
被上诉人（原审被告）三亚市人民政府，住所地三亚市新风路１号。
法定代表人陆志远，市长。
委托代理人潘天雷，三亚市国土环境资源局公务员。
委托代理人林圣全，三亚市人民政府法制办公室公务员。
原审第三人海南世嘉投资有限公司，住所地三亚市金鸡岭路１３８号海岳花园。
法定代表人朱岳海，经理。
委托代理人夏洪录，海南言必信律师事务所律师。
原审第三人三亚市大通实业公司，住所地三亚市金鸡岭路。
法定代表人李朝清，总经理。
原审第三人三亚平民兄弟房地产开发有限责任公司，住所地三亚市商品街。
法定代表人陈周民，总经理。
委托代理人林如果，海南中海律师事务所律师。
上诉人三亚联成实业贸易有限公司（以下简称联成公司）因其诉被上诉人三亚市人民政府（以下简称三亚市政府）颁发土地房屋权证一案不服三亚市中级人民法院（２００６）三亚行初字第３号行政判决，于２００６年８月１３日向本院提起上诉。本院于２００６年１０月１６日立案受理后依法组成合议庭，于同年１２月１４日在本院第二审判庭公开开庭审理。上诉人联成公司的委托代理人张雪宇，被上诉人三亚市政府的委托代理人潘天雷，原审第三人三亚平民兄弟房地产开发有限责任公司（以下简称平民公司）的委托代理人林如果，原审第三人海南世嘉投资有限公司（以下简称世嘉公司）的委托代理人夏洪录到庭参加诉讼。原审第三人三亚市大通实业公司（以下简称大通公司）经合法传唤拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案报经最高人民法院批准，延长审理期限两个月，现已审理终结。
原审认定，三亚市政府２００３年１２月３１日给世嘉公司颁发三土房（２００２）字第２６２１号土地房屋权证（以下简称２６２１号证）时没有通知联成公司、大通公司到现场指界。世嘉公司２６２１号证是从平民公司的三土房（２００２）字第１９８１号土地房屋权证（以下简称１９８１号证）和三土房（２００２）字第１９８２号土地房屋权证（以下简称１９８２号证）变更而来的，前证与后证之间的界址、四至、面积都不变。２００２年９月３０日，三亚市政府根据联成公司的申请，向联成公司颁发三土房（２００２）字第１６６１号土地房屋权证（以下简称１６６１号证）。联成公司不服，认为其土地使用面积应是４３６０平方米，１６６１号证确认土地面积２５９９．４４平方米错误，２６２１号证颁证时没有通知其作为相邻方到现场签名指界，造成其市场后侧的土地进入世嘉公司的用地范围，请求撤销三亚市政府给其颁发的１６６１号证、给世嘉公司颁发的２６２１号证。
原审认为，２００２年１０月联成公司已领取了１６６１号证，联成公司如果不服该证，应在三个月内起诉，但其却在２００６年２月才起诉，已超过诉讼时效。因此，对联成公司撤销１６６１号证的请求，本院不予支持。但三亚市政府颁发给世嘉公司２６２１号证时，没有证据证明联成公司知道该颁证行为，因此，联成公司请求撤销２６２１号证没有超过诉讼时效。２６２１号证是从１９８１、１９８２号证变更而来的，前证与后证之间界址、四至、面积都没有发生变化。在土地证所载的界址、四至、面积都不变的情况下，根据《城镇变更地籍调查实施细则》的有关规定，不需要相邻各方到现场指界。联成公司认为相邻方不到现场指界就违反办证程序的理由，因缺乏法律依据，不予支持。遂依据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条、第五十四条第一款、国家土地管理局《城镇变更地籍调查实施细则》第５．２条、６．３条第２项之规定，判决维持三亚市政府颁发的２６２１号证，驳回联成公司的其它诉讼请求。
上诉人联成公司上诉称，一、由于大通公司入股的４３６０平方米土地系划拨地，如果全部申请办证，需要缴纳一笔巨额出让金，其他费用也相应增加，市场的效益并不是很好，为了节约费用，仅办理了该房地基础占地部分的土地使用权，而没有全部办理，因此１６６１号证只有２５９９平方米的土地面积，即仅是房产基座的占地面积。上诉人并不认可除办证内的土地都不享有使用权，如果这样，上诉人经营的市场人员出入就要插翅而飞。１６６１号证上清楚记载上诉人使用土地的四至与大通公司交界，上诉人领取１６６１号证时并不知道与大通公司交界的土地已发证或要发证给他人并因此侵害到自己的合法权益。诉讼时效的起算之日应当是自知道或应当知道行政行为的发生侵害了当事人的合法权益之日而不仅仅是行政行为做出之日，上诉人请求撤销１６６１号证并没有超过诉讼时效。二、根据原国家土地管理局《土地登记规则》第六条规定，土地调查是办理土地登记过程中必须进行的程序。根据《地籍调查规程》第二条规定，查清每宗土地的位置、权属等是必须的基本要求。三亚市政府没有进行实地调查，导致上诉人自１９９９年底建成农贸市场并使用至今的土地进入了世嘉公司使用的土地范围之内，程序违法。且根据《城镇变更地籍调查实施细则》，土地管理部门应当依法进行变更准备，发送了变更地籍调查通知书，调取了相邻宗地地籍档案，完成了指界委托书，申请内容与档案资料、实地相一致，各方没有异议，才不需要进行实地调查，而不是不受任何条件限制的＂不需要实地调查＂。故请求撤销原审判决，撤销２６２１号、１６６１号证，并责令三亚市政府对上诉人及世嘉公司重新颁发土地房屋权证。
被上诉人三亚市政府答辩称，三亚市政府给上诉人联成公司的颁证行为，完全符合联成公司自己的申请，也得到了林荣煌的亲笔签字，联成公司请求撤销政府给其颁发的１６６１号证，没有事实和法律依据。联成公司起诉要求撤销１６６１号证，起诉期限的起算点应该从联成公司向政府申请办证，并领取土地证的时间开始，其起诉已经超过法定起诉期限。政府给世嘉公司颁发的２６２１号证是由１９８１、１９８２号变更登记而来，颁证事实清楚，适用法律正确，在四至不变的情况下，根据《城镇变更地籍调查实施细则》的相关规定，不需要相邻各方到现场进行指界，程序上也不存在违法。故上诉人上诉理由不能成立，请求维持原判。
原审第三人世嘉公司述称，上诉人联成公司请求撤销自己的土地证是没有道理的，如果联成公司认为土地面积不足，也是其与大通公司之间的合同关系，联成公司应该向大通公司主张。政府给世嘉公司颁发的２６２１号证没有侵害到联成公司的合法权利，与１６６１号证没有重叠，联成公司起诉理由不能成立。２６２１号证是变更登记，没有面积和四至的变化，依法不需要联成公司来指界，颁证程序并不违法。故原审判决正确，应予维持。
原审第三人平民公司述称，上诉人联成公司起诉撤销１６６１号证已经超过法定起诉期限，联成公司对１６６１号证本身是没有异议的，只是认为面积少了，且联成公司已将１６６１号证项下土地转让给了很多业主，撤销该证与业主有直接的利害关系。联成公司上诉请求对世嘉公司重新颁证，超出了其在一审中的诉讼请求，二审可以不受理。联成公司要求撤销世嘉公司的２６２１号证，没有要求撤销平民公司的土地证，而世嘉公司的土地证是由平民公司的土地证变更登记而来，平民公司土地证颁证时间比联成公司土地颁证时间要早，联成公司要求撤销理由不能成立。故一审判决合法，处理结果正确，应予维持。
二审庭审中，当事人各方仍以原审中提供的有关证据证明各自的主张，并坚持在原审中对有关证据的举证、质证意见。经庭审查明，原审认定事实清楚，当事人各方均无异议，本院予以确认。另查明，１９９８年，大通公司以受让的方式取得三亚市金鸡岭大街１０７７５８．６１０平方米的土地，证号为三土房（１９９８）００６０号（以下简称００６０号证）。同年，大通公司与其他三个股东联合组建联成公司，在三亚市金鸡岭路南侧兴建三亚市金鸡岭农贸市场，大通公司以４３６０平方米土地作为项目用地。１９９９年１月２８日，三亚市规划局作出市规工审字（１９９９）１０号《关于三亚市大通实业公司在金鸡岭路兴建农贸市场的工程审批意见》，内容是：＂同意大通公司在金鸡岭路自用地范围内［土地房屋权证号：（三土房（１９９８）字第（００６０）号）兴建农贸市场。…… 该农贸市场建筑面积约３２７４．０平方米，建筑底层面积２４３４．０平方米。＂ １９９９年４月１６日，三亚市计划局作出三计投（１９９９）４５号《关于兴建金鸡岭农贸市场的批复》，内容是：＂一、为方便和解决金鸡岭周边居民的生活和集市，同意兴建三亚市金鸡岭农贸市场项目。二、项目占地面积４３６０平方米，建筑面积３２７４平方米……＂之后，大通公司没有将４３６０平方米土地变更登记到联成公司名下。２００２年７月１０日、８月１５日， 大通公司申请三亚市政府将００６０号证分割变更登记为三土房（２００２）１２４０号土地房屋证（以下简称１２４０号证）和三土房（２００２）１４９３号土地房屋证（以下简称１４９３号证），产权人不变，面积分别为７７９５９．２１平方米、２５９９．４４平方米。２００２年９月３０日，经联成公司申请，三亚市政府将１４９３号证变更登记为１６６１号证，产权人变更为联成公司，面积不变。２００２年１１月１９日， １２４０号证分割变更登记为１９８１号证和１９８２号证，产权人变更为平民公司，面积分别为６６６６８．３４０平方米、１１２９１．５００平方米，共计７７９５９．８４０平方米。２００３年１２月３１日，经世嘉公司申请，三亚市政府将１９８１号证和１９８２号证变更登记为２６２１号证，产权人变更为世嘉公司，面积为７７９５９．２１平方米。
本院认为，最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定＂行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。＂ 联成公司２００２年９月３０日取得１６６１号证，至其２００６年１月１７日起诉请求撤销该证已经超过了二年起诉期限，对其起诉应当予以驳回。大通公司虽然承诺以４３６０平方米土地作价入股联成公司开发农贸市场项目，并获得了三亚市政府相关部门的同意，但大通公司并没有将４３６０平方米土地变更过户到联成公司名下，而土地使用权是以登记为要件，没有办理变更登记，不能对抗他人，联成公司并没有实际取得４３６０平方米土地的使用权。２００２年，联成公司仅就农贸市场基础建筑部分即１４９３号证项下土地２５９９．４４平方米向三亚市政府申请办理土地变更登记，三亚市政府根据联成公司的申请，为其颁发１６６１号证并无不当。同年，平民公司取得大通公司１２４０号证项下土地７７９５９．２１平方米，并办理了土地变更登记，变更后的土地证号为１９８１号证、１９８２号证，该部分土地与联成公司已经取得的土地并没有重叠。之后，平民公司又将其名下的该部分土地转让给世嘉公司，三亚市政府为世嘉公司办理土地变更登记，并颁发２６２１号证。因此，２６２１号证项下土地权属来源是清楚的，界线范围也是清楚的，与联成公司已经取得的土地没有重叠。联成公司认为三亚市政府给世嘉公司颁发２６２１号证侵犯了其合法权益，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据国家土地管理局《城镇变更地籍调查实施细则》第４．４条、第５．２条、第６．３条规定，对没有发生界址点、界址线变化的变更调查，一般不需要检查界址点位，可以不组织相邻各方进行指界。因此，三亚市政府在为世嘉公司颁发２６２１号证时没有通知相邻方到现场指界并不违反法定程序。联成公司认为三亚市政府颁发２６２１号证程序违法，理由不能成立，本院不予支持。综上，三亚市政府颁发２６２１号证认定事实清楚，程序合法，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审、二审案件受理费共计人民币２００元，由上诉人三亚联成实业贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 冰
代理审判员 陈 建
代理审判员 叶珊茹
二ОО六年十二月二十日
书 记 员 石磊
